Como comprar um imóvel em Portugal: dicas jurídicas para investidores estrangeiros
Portugal continua a ser um dos mercados imobiliários mais atrativos da Europa, oferecendo crescimento estável, qualidade de vida e um ambiente acolhedor para investidores internacionais. Desde o charme das ruas de calçada de Lisboa até às praias douradas do Algarve, os compradores estrangeiros continuam a afluir a Portugal — muitos deles optando por adquirir imóveis residenciais ou para arrendamento. Mas comprar um imóvel no estrangeiro não é simplesmente uma questão de assinar um contrato e receber as chaves. É necessário navegar leis locais, regras fiscais, procedimentos burocráticos e barreiras linguísticas. E embora o sistema português seja transparente, ainda apresenta potenciais armadilhas para quem não está preparado.
A partir de 2025, existem várias atualizações jurídicas importantes e medidas práticas que os investidores estrangeiros devem ter em conta. Neste guia, partilhamos o que precisa de saber para comprar imóveis em Portugal de forma segura, inteligente e com tranquilidade jurídica.
1. Os compradores estrangeiros não enfrentam restrições de propriedade
Sim. Portugal não impõe restrições à propriedade de imóveis por estrangeiros.
Pode comprar, alugar, renovar ou vender imóveis em Portugal como pessoa singular ou através de uma empresa — independentemente da sua nacionalidade. Não é necessário ter residência e os cidadãos não pertencentes à UE têm os mesmos direitos de propriedade que os locais. Esta abertura tornou Portugal especialmente popular entre reformados, nómadas digitais e investidores internacionais que procuram diversificar os seus ativos.
2. O que precisa antes de comprar: NIF, conta bancária, apoio jurídico
Para iniciar o processo de compra, os compradores estrangeiros devem:
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Obter um NIF (Número de Identificação Fiscal) – Número fiscal português, necessário para todos os contratos, contas bancárias e serviços públicos.
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Abrir uma conta bancária em Portugal – Frequentemente obrigado a pagar impostos e prestações da hipoteca.
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Nomear um solicitador – Embora não seja obrigatório, é altamente recomendável ter um representante legal para evitar problemas legais, fiscais ou de zoneamento.
Muitos clientes da Labroinha Law Office concedem procuração, o que nos permite tratar de tudo em seu nome — desde visitas ao imóvel e revisão do contrato até a assinatura da escritura e transferência dos serviços públicos.
«Por trás de cada compra imobiliária bem-sucedida em Portugal existe uma base jurídica sólida. O nosso papel é proteger o seu investimento, identificando riscos, esclarecendo as regras e orientando-o em todas as etapas legais com confiança.»Inês Labroinha Solicitadora na Labroinha Law
3. Compreender os custos: não apenas o preço de venda
Ao fazer o orçamento, não se esqueça de levar em consideração todos os custos de aquisição, que geralmente somam 6–10% do preço de compra. Entre elas estão:
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IMT (Imposto sobre a Transmissão de Imóveis) – Varia entre 0% e 7,5%, dependendo do valor e da finalidade do imóvel.
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Imposto de Selo – Taxa fixa de 0,8% sobre o preço de compra.
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Taxas notariais e de registo – Cerca de €500–€2.000.
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Honorários advocatícios – Normalmente, 1% a 2%, dependendo da complexidade.
Se estiver a comprar através de uma hipoteca, o banco poderá cobrar uma taxa extra por avaliações, seguro de vida, e registo de empréstimo, o que pode acarretar um custo adicional.
4. Realização de due diligence: mais do que apenas verificação de títulos
Due diligence jurídica é a etapa mais crítica em qualquer aquisição de imóveis. Envolve:
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Verificando propriedade e limites da propriedade
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Verificar se hipotecas ou dívidas existentes
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Confirmando estado da licença (especialmente para casas antigas e propriedades rurais)
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Garantir a conformidade com regulamentos de planeamento urbano
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Revisão ligações de serviços públicos, zoneamento e classificação de uso
A partir de 2025, Portugal atualizou as regras de licenciamento, especialmente para áreas rurais e edifícios construídos antes de 1951. Confirme sempre a situação legal do imóvel — e se alguma parte (por exemplo, piscinas, anexos) foi construída sem as devidas licenças.
5. Tipos de imóveis e estratégias de investimento
Os investidores estrangeiros normalmente compram:
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Residências principais – Se se mudar para Portugal de forma permanente.
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Casas secundárias ou vilas de férias – Frequentemente utilizado para férias em família.
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Imóveis para arrendamento – Especialmente em zonas de alta procura, como Lisboa, Porto e Algarve.
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Alugueres de curta duração (Alojamento Local) – Altamente regulamentado e deve cumprir as regras de licenciamento e condomínio.
Em Lagos e outras áreas turísticas, os municípios locais introduziram limites mais rigorosos sobre novas licenças de aluguer de curta duração em 2024–2025. Um advogado pode verificar se um imóvel tem uma licença válida. de Alojamento Local ou se é elegível para um antes de se comprometer.
6. Golden Visa: imóveis já não são elegíveis.
Até 2023, Portugal Programa Golden Visa permitiu aos investidores obter residência através de imóveis. Esse caminho foi formalmente encerrado em outubro de 2023.
Em 2025, os Golden Visas só poderão ser obtidos através de:
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Fundos de investimento:
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Investigação científica
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Criação de empregos ou apoio cultural
Enquanto a compra de imóveis já não dá direito ao Golden Visa, o mercado imobiliário português continua a prosperar graças à procura por estilo de vida, potencial de rendimento de alugueres e regimes de residência não baseados em impostos, como o D7 e Visto para nómadas digitais.
7. Herança, copropriedade e planeamento fiscal
Se estiver a comprar com um parceiro ou membro da família, o seu advogado deve explicar as opções para estrutura de propriedade, tais como:
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Propriedade exclusiva
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Propriedade conjunta (partes iguais)
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Regimes matrimoniais (comunhão/separação de bens)
Além disso, Portugal não tem imposto sucessório entre parentes próximos, mas Imposto de selo de 10% pode aplicar-se a transferências para não familiares.
Cuidado planeamento sucessório, incluindo a elaboração de um testamento em português, garante que os seus bens sejam transferidos sem complicações para os herdeiros que escolher.
8. Passos finais: assinatura, registo e acompanhamento pós-tratamento
Assim que a diligência prévia estiver concluída:
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O CPCV é assinado (Contrato de Promessa de Compra e Venda), geralmente com um depósito de 10% a 30%.
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No encerramento, a escritura pública de compra é assinado perante um notário.
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A venda é registada no Land Registry (Conservatória do Registo Predial) e Repartição de Finanças.
A partir daqui, você ou o seu advogado devem transferir contratos de serviços públicos, registar a licença AL se alugar por um curto período, e declarar o bem para efeitos fiscais.
9. Não confie em agentes imobiliários para obter aconselhamento jurídico
Embora os agentes imobiliários sejam parceiros essenciais, eles não são representantes legais. O seu papel é promover e facilitar a venda, não proteger a sua posição legal.
Tenha sempre o seu próprio advogado — especialmente se estiver a comprar à distância ou não falar português. O pequeno custo do apoio jurídico muitas vezes evita erros muito caros.
Considerações finais: proteja o seu investimento desde o primeiro dia
Portugal oferece um ambiente estável e acolhedor para compradores estrangeiros de imóveis. Mas o sucesso depende de fazer as coisas corretamente desde o início. Contratos imobiliários, estratégia fiscal e formalidades legais podem parecer complicados, mas com a orientação certa, tornam-se fáceis de gerir e sem stress.
Na Labroinha Law OfficeSomos especializados em ajudar clientes internacionais. comprar imóveis em Portugal com confiança. Se precisar de apoio com due diligence, revisão de contratos, planeamento sucessório ou representação fiscal, estamos aqui para ajudar.
Se está a pensar em comprar um imóvel no Algarve ou em qualquer outro local em Portugal, contacte-nos para agendar uma consulta privada. Falamos a sua língua e protegemos os seus interesses — em todas as etapas do processo.