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Guide pour l'achat d'un bien immobilier au Portugal : conseils juridiques pour les investisseurs étrangers

Le Portugal reste l'un des marchés immobiliers les plus attractifs d'Europe., offrant une croissance stable, une bonne qualité de vie et un environnement accueillant pour les investisseurs internationaux. Du charme pavé de Lisbonne aux plages dorées de l'Algarve, les acheteurs étrangers continuent d'affluer au Portugal, beaucoup d'entre eux choisissant d'acheter des biens immobiliers résidentiels ou locatifs. Mais acheter un bien immobilier à l'étranger ne se résume pas à signer un contrat et à récupérer les clés. Cela nécessite de s'y retrouver lois locales, règles fiscales, procédures administratives et barrières linguistiquesEt bien que le système portugais soit transparent, il comporte néanmoins des pièges potentiels pour ceux qui ne sont pas préparés.

À partir de 2025, il y aura plusieurs Mises à jour juridiques importantes et les mesures pratiques que les investisseurs étrangers doivent connaître. Dans ce guide, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir pour acheter un bien immobilier au Portugal en toute sécurité, de manière intelligente et en toute tranquillité juridique.

1. Les acheteurs étrangers ne sont soumis à aucune restriction en matière de propriété.

Oui. Le Portugal n'impose aucune restriction à la propriété immobilière étrangère.

Vous pouvez acheter, louer, rénover ou vendre un bien immobilier au Portugal en tant que particulier ou par l'intermédiaire d'une société, quelle que soit votre nationalité. Il n'est pas nécessaire d'être résident et les citoyens non européens bénéficient des mêmes droits immobiliers que les locaux. Cette ouverture a rendu le Portugal particulièrement populaire auprès des retraités, des nomades numériques et des investisseurs internationaux qui cherchent à diversifier leurs actifs.

2. Ce dont vous avez besoin avant d'acheter : NIF, compte bancaire, assistance juridique

Pour lancer le processus d'achat, les acheteurs étrangers doivent :

  • Obtenir un NIF (numéro d'identification fiscale) – Numéro fiscal portugais, obligatoire pour tous les contrats, comptes bancaires et services publics.

  • Ouvrir un compte bancaire au Portugal – Souvent tenu de payer des impôts et des mensualités hypothécaires.

  • Nommer un avocat – Bien que cela ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé de faire appel à un représentant légal afin d'éviter tout problème juridique, fiscal ou lié au zonage.

De nombreux clients chez Labroinha Law Office déléguer leurs pouvoirs à leur avocat, ce qui nous permet de tout gérer en leur nom, depuis les visites des biens immobiliers et l'examen des contrats jusqu'à la signature de l'acte de vente et le transfert des services publics.


« Derrière chaque achat immobilier réussi au Portugal se cache une base juridique solide. Notre rôle consiste à protéger votre investissement en identifiant les risques, en clarifiant les règles et en vous guidant à travers chaque étape juridique en toute confiance. »Inês Labroinha Avocat chez Labroinha Law

 

3. Comprendre les coûts : pas seulement le prix de vente

Lorsque vous établissez votre budget, n'oubliez pas de tenir compte de tous les coûts d'acquisition, qui totalisent généralement 6 à 10 % du prix d'achat. Il s'agit notamment des éléments suivants :

  • IMT (impôt sur les transferts immobiliers) – Varie entre 0 % et 7,5 %, selon la valeur et la destination du bien immobilier.

  • Droit de timbre (Imposto de Selo) – Forfait de 0,8 % sur le prix d'achat.

  • Frais de notaire et d'enregistrement – Environ 500 à 2 000 euros.

  • Frais juridiques – Généralement entre 1 % et 2 % selon la complexité.

Si vous achetez grâce à un prêt hypothécaire, la banque peut vous facturer des frais supplémentaires pour évaluations, assurance vieet enregistrement du prêt, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires.

4. Réalisation d'une vérification préalable : bien plus qu'une simple vérification du titre de propriété

Vérification juridique préalable est l'étape la plus cruciale dans toute acquisition immobilière. Elle comprend :

  • Vérification propriété et limites foncières

  • Vérification de prêts hypothécaires ou dettes existants

  • Confirmer statut de licence (en particulier pour les maisons anciennes et les propriétés rurales)

  • Garantir la conformité avec règlements d'urbanisme

  • Révision Raccordements aux services publics, zonage et classification d'utilisation

À partir de 2025, Le Portugal a mis à jour ses règles en matière d'octroi de licences., en particulier pour les zones rurales et les bâtiments construits avant 1951. Vérifiez toujours le statut juridique du bien immobilier et si certaines parties (par exemple, piscines, annexes) ont été construites sans permis en bonne et due forme.

5. Types de biens immobiliers et stratégies d'investissement

Les investisseurs étrangers achètent généralement :

  • Résidences principales – Si vous déménagez au Portugal de manière permanente.

  • Résidences secondaires ou villas de vacances – Souvent utilisé pour les vacances en famille.

  • Propriétés destinées à la location – En particulier dans les zones très prisées telles que Lisbonne, Porto et l'Algarve.

  • Locations de courte durée (Alojamento Local) – Soumis à une réglementation stricte et doit se conformer aux règles en matière de licence et de copropriété.

À Lagos et dans d'autres zones touristiques, Les municipalités locales ont introduit des limites plus strictes. sur les nouvelles licences de location à court terme en 2024-2025. Un avocat peut vérifier si un bien immobilier dispose d'une licence valide. Licence AL ou si vous y avez droit avant de vous engager.

6. Golden Visa : l'immobilier n'est plus éligible. 

Jusqu'en 2023, le Portugal Programme Golden Visa a permis aux investisseurs d'obtenir la résidence grâce à l'immobilier. Cette voie était fermé officiellement en octobre 2023.

En 2025, les visas dorés ne pourront être obtenus que par le biais :

  • Fonds d'investissement :

  • Recherche scientifique

  • Création d'emplois ou soutien culturel

Alors que L'achat d'un bien immobilier ne donne plus droit à un Golden Visa.Le marché immobilier portugais continue de prospérer grâce à la demande liée au mode de vie, au potentiel de rendement locatif et aux programmes de résidence non fiscaux tels que le D7 et Visa pour nomades numériques.

7. Succession, copropriété et planification fiscale 

Si vous achetez avec un partenaire ou un membre de votre famille, votre avocat devrait vous expliquer les options qui s'offrent à vous. structure de propriété, par exemple :

  • Propriété exclusive

  • Copropriété (parts égales)

  • Régimes matrimoniaux (communauté/séparation de biens)

De plus, le Portugal n'applique pas de droits de succession entre parents proches, mais Droit de timbre de 10 % peut s'appliquer aux transferts à des personnes qui ne sont pas des membres de la famille.

Attention planification successorale, y compris la rédaction d'un testament en portugais, garantit que vos biens seront transmis sans encombre aux héritiers de votre choix.

8. Étapes finales : signature, enregistrement et suivi 

Une fois la vérification préalable terminée :

  1. Le Contrat promissoire est signé (Contrat de promesse d'achat et de vente), souvent avec un acompte de 10 % à 30 %.

  2. À la clôture, le acte d'achat public est signé devant notaire.

  3. La vente est enregistrée à la Land Registry (Registre foncier) et Bureau des impôts (Finanças).

À partir de là, vous ou votre avocat devez Contrats de transfert de services publics, Enregistrer la licence AL si vous louez à court terme, et déclarez le bien à des fins fiscales.

9. Ne vous fiez pas aux agents immobiliers pour obtenir des conseils juridiques. 

Si les agents immobiliers sont des partenaires essentiels, Ils ne sont pas des représentants légaux.Leur rôle consiste à promouvoir et à faciliter la vente, et non à protéger votre situation juridique.

Ayez toujours votre propre avocat, surtout si vous achetez à distance ou si vous ne parlez pas portugais. Le faible coût d'une assistance juridique permet souvent d'éviter des erreurs très coûteuses.

Conclusion : protégez votre investissement dès le premier jour 

Le Portugal offre un environnement stable et accueillant aux acheteurs immobiliers étrangers. Mais pour réussir, il faut bien faire les choses dès le départ. Les contrats immobiliers, la stratégie fiscale et les formalités juridiques peuvent sembler complexes, mais avec les bons conseils, ils deviennent gérables et sans stress.

Chez Labroinha Law OfficeNous sommes spécialisés dans l'accompagnement de clients internationaux. Achetez un bien immobilier au Portugal en toute confianceQue vous ayez besoin d'aide pour une vérification préalable, l'examen d'un contrat, la planification successorale ou la représentation fiscale, nous sommes là pour vous aider.

Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier en Algarve ou ailleurs au Portugal, contactez-nous pour planifier une consultation privée. Nous parlons votre langue et protégeons vos intérêts à chaque étape du processus.